En az 5 yıllık bir kira sözleşmesi olan ve emsallerine göre düşük kalmış konut ve işyeri kiralarına ilişkin kira bedelinin, emsal kiralar düzeyinde yeniden belirlenmesi mahkemeden talep edilebilir. Kira bedelinin mahkeme tarafından revize edilmesinin talep edildiği kira tespit davasının temel amacı, hakkaniyet sınırları içinde ve hukuka uygun olarak kiracının ve kiraya verenin haklarını korumaktır. Bugünkü yazımda uygulamada en çok merak edilen soruları cevaplandırmak istiyorum.
Kira tespit davası kim tarafından açılabilir?
Uygulamada kira tespit davasının, yer sahipleri tarafından emsallerine göre düşük kalmış kira bedellerinin arttırılması talebiyle açıldığı görülmektedir. Ancak kiraya veren bu nedenle açabileceği gibi, kiracı da kira bedeli emsallerine göre yüksek ise düşürülmesi talebiyle bu davayı açma hakkına sahiptir.
Kira tespit davası ne zaman açılabilir?
Kiranın revize edilmesinin talep edilebilmesi için öncelikle en az 5 yıllık bir kira sözleşmesinin varlığı gerekmektedir. Bu şart sağlandığı takdirde, kira sözleşmesi devam ettiği sürece dava her zaman açılabilir. Ancak davanın ne zaman açıldığı hususu, yargılama sonucunda belirlenen yeni kira bedelinin hangi dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacağının tespiti açısından önemlidir. Zira kira bedelinin, yeni kira döneminde geçerli olması isteniyorsa; davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden açılması gerekmektedir.
Kira tespit davası açmadan önce ihtarname göndermek şart mı?
Bu davayı açmak için ihtarname göndermek yasal bir zorunluluk değildir. İhtarname gönderilmeden kira tespit davası açılabilir. Ancak ihtarname sonucu tarafların dava yoluna gitmeden anlaşabilmesi durumu söz konusu olabilmektedir. Ayrıca yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 kira bedelinin arttırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulması, dava yeni kira dönemi başladıktan sonra açılsa dahi bu dönem için geçerli olacağı anlamına gelmektedir.
Yeni kira bedeli nasıl belirlenir?
Kiralananın durumu, emsal taşınmaz kiraları, mevcut kira sözleşmesi ve TÜFE oranı göz önünde bulundurulur. Kiralanan taşınmazın durumu ve emsal taşınmazların kira bedellerini öğrenmek için yargılama sürecinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmaktadır.
Mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli ne kadar olur?
İlk olarak belirtmek gerekir ki taleple bağlılık ilkesi gereği mahkeme, sizin talebinizden daha fazla bir kira bedeline hükmedemeyecektir. Yapılan araştırmalar sonucunda hakim, kira bedelinin arttırılması gerektiğine karar vermişse bu durumda sizin talebinizden yüksek olmamak üzere bir bedel belirleyecektir. Bu bedel, dava açan kişinin talebine göre değişebileceği gibi her bir taşınmazın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilip belirlenecektir.
Geçmiş yıllara dönük olarak kira tespit davası açılabilir mi?
Kira tespit davası geriye dönük olarak açılamaz. Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden, kira bedelinin arttırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulması durumunda yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Evi yeni satın aldım. İçinde 5 yıldan uzun süredir oturan kiracı var. Kira tespit davası açabilir miyim?
Yeni malikin kira tespit davası açma hakkı bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralananın herhangi bir sebeple el değiştirmesi halinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Satın alınan evde eğer 5 yıldan uzun süredir aynı kiracı oturmaktaysa, yeni malikin kira tespit davası açma hakkı bulunmaktadır.
